Haus geerbt: Ihre Wege, auch wenn nicht alle wollen

Oben stehen typische Lagen. Was jetzt kommt, ist zum Nachschlagen: Reihenfolge, Wege, Kosten, Grundbuch, Steuern.

Was kommt zuerst, wenn man ein Haus erbt?

Sie müssen nicht sofort verkaufen. Diese drei Dinge gehören an den Anfang, ob Sie allein oder zu mehreren erben, wobei Sie für einen Verkauf nicht erst im Grundbuch stehen müssen.

1. Erbe prüfen. Mit dem Haus erben Sie auch die Schulden, etwa einen Kredit. Ausschlagen, also das Erbe ablehnen, geht nur für das ganze Erbe und in der Regel nur binnen sechs Wochen, nachdem Sie erfahren haben, dass und warum Sie erben. Wenn Sie angenommen haben oder die Frist verstrichen ist, geht das nicht mehr. Frist und Sonderfälle
2. Erbnachweis. Das Grundbuchamt will belegt sehen, wer geerbt hat. Dafür braucht es einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder, wenn es das genügen lässt, ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag mit dem Protokoll der Eröffnung. Ein handgeschriebenes Testament reicht hier nicht. Erbschein beantragen
3. Grundbuch. Der Antrag ist binnen zwei Jahren gebührenfrei, siehe unten.

Die laufenden Kosten teilen sich die Erben nach ihren Anteilen, darum heben Sie die Belege auf, wenn Sie etwas vorgestreckt haben.

Wer entscheidet in der Erbengemeinschaft?

Darf ich am Haus überhaupt etwas allein tun? Das Erbe gehört allen gemeinsam. Weil der Tod das Haus nicht aufteilt, besitzen Sie weder „Ihr Zimmer“ noch eine Hälfte. Wer entscheidet, hängt daran, wie groß die Sache ist.

Die Mehrheit zählt nach Erbteilen, nicht nach Köpfen. An dem, was für eine ordentliche Verwaltung nötig ist, müssen alle mitwirken. Verkaufen können nur alle zusammen.

Die fünf Wege im Vergleich

Behalten geht, solange keiner die Auflösung verlangt. Übernehmen und gemeinsam verkaufen brauchen alle. Unten kann einer allein handeln, zahlt dafür aber oft einen Preis.

1. Gemeinsam behaltenDas Haus bleibt, die Gemeinschaft auch Keiner verlangt AuflösungKein Notar nötig
2. Einer übernimmtEiner zahlt die anderen aus Alle einigMeist Notar
3. Gemeinsam verkaufenDas Geld wird geteilt Alle einigNotar nötig
4. Erbteil verkaufenIhr Anteil geht an den Käufer, das Haus bleibt Einer alleinNotar nötig
5. TeilungsversteigerungLetzter Weg, Ergebnis offen Einer alleinGericht

Gemeinsam behalten oder vermieten

Wenn Sie das Haus halten wollen und alle die Kosten mittragen, bleibt es in der Familie, die Erbengemeinschaft besteht weiter.

Vermieten können Sie auch mit der Mehrheit nach Anteilen. Leichter wird es, wenn alle es vereinbaren und festhalten, wer was zahlt und wer sich kümmert. Einen Vertrag beim Notar brauchen Sie dafür nicht.

Später kann jeder die Auflösung verlangen, solange nicht etwa ein Testament das wirksam ausschließt. Stirbt ein Miterbe, treten seine Erben an seine Stelle, womit die Gemeinschaft oft größer wird.

Nächster Schritt: Halten Sie schriftlich fest, wer was zahlt und wer sich kümmert. Vorher kommen die drei ersten Dinge.

Einer übernimmt und zahlt die anderen aus

Sie möchten das Haus behalten und die anderen auszahlen, oder Sie sollen ausgezahlt werden. Das geht in der Regel nur, wenn einer bleiben will, auszahlen kann und alle einverstanden sind. Der Vertrag dazu heißt Erbauseinandersetzungsvertrag.

Woher kommt der Wert?

Das Gesetz schreibt das nicht vor, Sie können sich also auf ein Gutachten oder eine Schätzung einigen. Der Gutachterausschuss erstellt auf Antrag ein Gutachten. Ob einer allein den Antrag stellen kann, handhaben die Ausschüsse unterschiedlich, darum fragen Sie vorher nach.

Das Gutachten bindet Sie nur, wenn das bestimmt oder vereinbart ist. Halten Sie deshalb vorher fest, wer zahlt und ob das Ergebnis für alle gilt. Die Gebühr ist je Land verschieden, in Rheinland-Pfalz etwa 3.540,25 Euro mit Umsatzsteuer bei einem bebauten Grundstück für 275.000 Euro.

Was die Rechnung ändert

Zuerst gehen die Schulden ab, dann teilen Sie den Rest nach Erbteilen. Wenn jemand schon zu Lebzeiten vom Verstorbenen etwas bekommen hat oder das Testament etwas anordnet, kann sich die Rechnung ändern. Soll einer von Ihnen den Kredit allein übernehmen und sollen die anderen dafür nicht mehr haften, muss die Bank zustimmen.

Hat ein Kind die Verstorbene oder den Verstorbenen längere Zeit gepflegt, kann das die Teilung unter den Kindern ändern (§ 2057a BGB). Ob und wie viel, hängt am Fall, auch daran, was im Testament steht und ob für die Pflege Geld geflossen oder vereinbart war.

Geht das Haus per Vertrag auf einen von Ihnen über, muss der Vertrag zum Notar, der auch den Entwurf macht. Wann gezahlt wird und was dann geschieht, gehört in diesen Vertrag.

Nächster Schritt: Sie können vorschlagen, wer den Wert ermittelt. Steht er fest, entwirft der Notar den Vertrag. Wer wobei hilft

Gemeinsam verkaufen

Das Haus verkaufen können Erben nur gemeinsam. Hat ein Testament einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, der das Haus verwaltet, verkauft er und nicht die Erben.

Sonst müssen alle beim Notar mitmachen, in Person oder mit Vollmacht. Will einer nicht, geht dieser Weg nicht, außer in Ausnahmefällen, in denen ein Miterbe mitwirken muss. Dann bleiben Erbteil verkaufen oder die Versteigerung.

Im Grundbuch müssen Sie dafür nicht erst stehen. Soll die Grundschuld des Käufers vorher eingetragen werden, verlangen Gerichte aber meist Ihre Eintragung. Den Erbnachweis brauchen Sie trotzdem. Planen Sie die Wartezeit auf den Erbschein ein, denn Kaufinteressenten warten nicht immer so lange.

Weil der Kaufpreis an die Stelle des Hauses tritt, gehört er zunächst allen, bis die Schulden bezahlt sind und Sie ihn nach Erbteilen teilen.

Nächster Schritt: Besorgen Sie den Erbnachweis, dann kann die Käufersuche beginnen. Erbschein beantragen

Erbteil verkaufen: ohne Zustimmung der anderen

Sie wollen raus, die anderen wollen nicht. Ihren Erbteil können Sie beim Notar verkaufen, ohne dass die anderen zustimmen müssen. Beim Verkauf an Außenstehende haben die anderen zwei Monate Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB) und können anstelle des Käufers einsteigen. Sie verkaufen den Anteil am ganzen Erbe, einen Anteil nur am Haus gibt es dafür nicht.

Das Vorkaufsrecht der anderen

Die Frist läuft erst, wenn ihnen der Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt wurde. Das müssen Sie unverzüglich tun, wobei es auch genügt, wenn der Käufer es meldet.

Wenn der Anteil schon auf den Käufer übertragen ist, richtet sich das Vorkaufsrecht gegen ihn. Die Übertragung müssen Sie zusätzlich melden.

Schulden und Preis

Wenn noch Schulden aus dem Erbe offen sind, können sich die Gläubiger trotz Verkauf weiter an Sie halten. Klären Sie das am besten vor dem Notartermin, denn zwischen Ihnen und dem Käufer gilt, was im Vertrag steht.

Oft sind die Miterben die ersten, die man fragt. Fremde Käufer wissen, dass sie einen Anteil an einer Gemeinschaft kaufen, oft mit Streit. Anbieter und Makler nennen dafür einen Abschlag vom Preis.

Wenn ein anderer seinen Erbteil verkauft

Verkauft ein anderer an einen Außenstehenden, tritt der Käufer an seine Stelle, und Sie können plötzlich mit einem Fremden am Tisch sitzen. Wollen Sie das nicht, haben Sie zwei Monate, um selbst zu kaufen, gerechnet ab der Mitteilung des Vertrags.

Nächster Schritt: Sie können die Miterben fragen, ob sie kaufen, oder außerhalb suchen. Ein Nein am Telefon ersetzt nicht die Mitteilung des Vertrags. Mit Käufer und Preis setzt der Notar den Vertrag auf. Wer wobei hilft

Teilungsversteigerung: wenn nichts mehr geht

Wenn keiner mehr nachgibt, bleibt die Frage: „Was bleibt uns noch an Maßnahmen?“

Jeder Miterbe kann die Auflösung der Gemeinschaft verlangen, notfalls durch Teilungsversteigerung. Ausnahmen gibt es etwa, wenn ein Testament das wirksam ausschließt, das geht meist längstens 30 Jahre.

Im Gesetz heißt diese Auflösung Auseinandersetzung. Weil sich ein Haus nicht aufteilen lässt, wird es versteigert und das Geld geteilt. Ein Urteil gegen die anderen brauchen Sie dafür nicht, ihre Zustimmung auch nicht. Ihr Erbe müssen Sie dem Gericht aber belegen.

Wenn Sie den Antrag stellen: Was kostet das?

Soweit der Erlös die Kosten nicht deckt, schulden Sie sie mit Ihrem Antrag. Dazu kommen in der Regel ein Gutachten und weitere Auslagen, deren Höhe am Fall hängt. Lassen Sie sich anwaltlich vertreten, zahlen Sie das extra.

Einzelne Gebühren können sinken oder wegfallen, etwa wenn das Verfahren früh endet oder das Gericht den Zuschlag wegen eines zu niedrigen Gebots versagt.

Wie viel bringt das Haus?

Das weiß vorher niemand, denn einen Marktpreis garantiert Ihnen hier keiner. Ein Mindestgebot gibt es in jedem Termin. Es deckt die Kosten und die Rechte, die bestehen bleiben, und kann niedrig sein.

Wenn das Gebot samt Grundschulden, die bestehen bleiben, unter der Hälfte des Werts bleibt, spricht das Gericht dem Bieter das Haus nicht zu (es versagt den Zuschlag). Das geht aber nur einmal, im nächsten Termin gilt diese Grenze nicht mehr.

Wenn ein anderer den Antrag stellt

Sie können beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate anzuhalten. Das geht einmal wiederholt. Das Gericht tut es aber nur, wenn es das nach Abwägung der Interessen für angemessen hält. Viel Zeit bleibt Ihnen dafür nicht: zwei Wochen, nachdem Ihnen der Hinweis des Gerichts zugestellt wurde.

Wenn Sie als Miterbe im Haus wohnen, trifft Sie dieser Weg am härtesten, weil der Zuschlag auch gegen Sie wirkt und der neue Eigentümer mit dem Beschluss die Räumung durchsetzen kann. Für fremde Mieter gilt das nicht, ihr Mietvertrag läuft weiter.

Und danach?

Der Streit ist mit dem Zuschlag nicht automatisch zu Ende, weil das Geld noch unter den Erben verteilt werden muss.

Manchmal ist schon der Antrag der Anlass, doch noch zu reden, garantiert ist das nicht. Bis zum Zuschlag können Sie die Versteigerung noch vermeiden: behalten, übernehmen oder gemeinsam verkaufen, wenn alle mitmachen.

Nächster Schritt: Vor dem Antrag können Sie Ihre Lage mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Erbrecht besprechen. Was das erste Gespräch kostet

Grundbuch: zwei Jahre gebührenfrei

Die Gebühr richtet sich nach dem Wert. Den Antrag können Sie als Miterbe allein stellen.

Eine feste Frist für den Antrag gibt es nicht, aber das Grundbuchamt soll Sie dazu verpflichten. Geht das nicht, kann es das Grundbuch selbst berichtigen, wofür dann die doppelte Gebühr anfällt. Die Rechnung für Ihren Fall steht unter Erbschein und Grundbuch.

Steuern

Das Finanzamt will wissen, dass Sie geerbt haben. Sie müssen es schriftlich binnen drei Monaten melden, nachdem Sie davon erfahren haben. Weil ein Haus zum Erbe gehört, gilt das auch dann, wenn das Testament schon eröffnet wurde.

Auch ein Verkauf oder eine Auszahlung kann eigene Steuerfolgen haben, die eine Steuerberatung vor dem Notartermin klären kann.

Wer hilft weiter?

Verträge entwirft der Notar, der alle Seiten neutral berät. Um etwas gegen einen Miterben durchzusetzen, gehen Sie zur Anwältin oder zum Anwalt für Erbrecht. Eine Mediation hilft, wenn alle noch am Tisch sitzen wollen.

Ein erstes Beratungsgespräch beim Anwalt kostet Verbraucher höchstens 190 Euro plus Umsatzsteuer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Fragen Sie vorher nach dem Preis.

Bei wenig Einkommen und Vermögen kann das Amtsgericht Beratungshilfe bewilligen, Sie zahlen dann in der Regel 15 Euro. In Hamburg und Bremen gibt es statt dessen eine öffentliche Rechtsberatung.

Beim ersten Gespräch helfen Testament oder Erbschein, Grundbuchauszug, wer welchen Anteil hat, Ihre Belege, was schon geschrieben wurde und der Tag Ihrer Aufforderung.

Diese Seite beurteilt Ihren eigenen Fall nicht und nennt darum keine Summe für Ihre Miete, Ihren Anteil oder Ihr Haus (warum).

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